引入险资为战投 大悦城控股举债扩张

在完成重大资产重组的一年后,大悦城控股集团股份有限公司(下称“大悦城控股”)选择引入险资作为战略投资者。

2020年1月7日,太平人寿保险有限公司(下称“太平人寿”)宣布,近日以19.07亿元认购大悦城控股非公开发行的2.83亿股股份。这也是2020年第一家宣布举牌的险企。

大悦城控股也于近日发布公告称,公司以6.73元/股的价格通过向太平人寿及工银瑞信投资管理有限公司(下称“工银瑞信”)两名发行对象非公开发行股份3.60亿股,募集配套资金24.26亿元。

增发股份结束后,太平人寿、工银瑞信持股比例分别为6.61%和1.80%,合计占比8.41%,太平人寿成为大悦城控股除中粮集团及其一致行动人明毅公司以外的最大股东。

就为何引入险资作为战投的问题,大悦城控股相关负责人在接受记者采访时表示,“此次交易配套募集资金,将用于标的公司中粮·置地广场项目、杭州大悦城购物中心项目的建设。”对方进一步指出,未来太平人寿将继续利用资金端等优势支持大悦城控股的业务发展。

引入险资为战投

在过去的一年,大悦城控股经历了不少事情,包括对旗下两大地产平台进行整合、频繁转让资产、加快商业地产业务扩张等。

“预计3~5年集团新增土储将超过6000万平方米,持有型项目及销售型项目都将超过50个,冲击千亿阵营。”这是2019年4月品牌发布会上,大悦城控股提出的“小目标”。

大悦城控股的前身是央企中粮地产,近年来在规模发展上逐渐“掉队”,始终停留在百亿元阵营。业绩方面,克而瑞研究披露的2019年1~11月全口径销售数据显示,中粮集团(大悦城控股)的销售金额为561.4亿元,行业排名第56。

在市场竞争激烈的环境下,大悦城控股进行重组的原因之一,则是通过整合资源实现规模扩张,而引入险资作为战投,则成为其进行资本扩张的新手段。

大悦城控股对资金的需求正在上升。财报显示,截至2019年9月30日,大悦城控股的短期借款为49.70亿元,相比年初时上升了49.98%,报告解释为主要是增加信用借款所致;应付债券为99.69亿元,相比年初时上升了32.62%,报告解释为主要是子公司新增公司债所致。

同为央企的太平人寿表示,期望分享标的公司稳定的财务收益。本次入股大悦城控股,将发挥险资的长期投资优势,优化太平人寿资产配置结构,同时支持国有企业做大做强。

由于房地产行业分红率高、经营稳健,具有较高重估价值的资源型大型房企,成为险资投资的重要标的。

天风证券在研报中指出,保险业将推行新会计准则,金融资产分类由四类变为三类,不再具有可供出售金融资产科目的利润调节空间,保险资管权益类投资的波动将会被放大。在此背景下,具有高分红、业绩确定性强特征的龙头地产股将更受保险资管机构的重视。

2019年以来,中国平安、华夏人寿等险资纷纷入股房企,掀起继2015年以来的第二波险资入股房企浪潮。

据不完全统计,截至2019年三季度末,险资在华夏幸福、万科A、华侨城A、保利地产、阳光城、蓝光发展众房企中的持股比例,分别为25.36%、8.31%、7.54%、6.24%、4.48%、1.53%。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出,险资入股房企的长远影响是,险资的长钱可以降低房企的资金成本,让房企从单一的负债模式向金融资本结合模式转化,即转变为以一家银行作为主要贷款银行并接受其金融信托及财务监管的模式,将降低交易成本,赋予房企可持续的生命力。

举债扩张 扣非净利润为负

为加快规模扩张,大悦城控股自重组以来明显加快了拿地节奏。目前,A股大悦城控股以销售型物业开发为主,H股大悦城地产有限公司(00207.HK,下称“大悦城地产”)是大悦城控股的子公司,以持有型业务为主,形成住宅、商业双轮驱动。

在土地储备方面,2019年上半年,大悦城控股在重庆、苏州、宁波、三亚等城市新增9宗地块,总计容面积103.38万平方米;第三季度,大悦城控股以116.11亿元的金额新增昆明、武汉、哈尔滨、济南等城市的9个项目,新增土地面积约106.1万平方米。

与之相对应的是,2018年全年中粮地产通过公开市场招拍挂方式仅获得 8 宗地块,总用地面积仅为56万平方米。

与此同时,以商业地产为主的港股大悦城地产也开始大手笔拿地。

2019年9月底,大悦城地产以31.44亿元拍下济南7宗地块,一宗为商务金融用地,另外六宗为城镇住宅用地,总规划建筑面积为76.76万平方米;12月10日,大悦城地产附属公司三亚嘉悦以16.38亿元的最低竞标价竞得海南省三亚市一宗商用及服务式公寓地块,与住宅业务相比,大悦城地产的商业地产业务扩张速度近年来较为明显。

截至2019年6月,大悦城地产开业运营的项目增至12个(包括管理输出项目),运营面积超过200万平方米,同时拥有在建及拟建大悦城、大悦城春风里项目共计9个。

同策研究院总监张宏伟认为,大悦城控股本身重组后会注入很多地产项目,预计未来会通过加大开发、淘汰流动性差的项目等来进行整合,也不排除后续会基于大悦城控股商业项目的开发,形成更多的复合型项目开发内容。

财报显示,2019年第三季度,大悦城控股实现营业收入40.61亿元,同比减少4.85%,但是营业总成本却同比上升7.94%达37.87亿元;归属于上市公司股东的净利润5.03亿元,同比增长70.64%;扣非后净利润为-687万元,同比减少102.54%。

针对2019年第三季度扣非净利润为何同比下降的问题,大悦城控股相关负责人并未直接回应记者。从财报可以看出,这与营业成本上升有一定关系。

财报显示,2019年前三季度公司借款增加,导致利息费用大幅增加,由上年同期的12.99亿元增加至19.74亿元,从而推升财务费用同比增加240.82%;销售费用由上年同期的5.62亿元增加至7.19亿元,同比增加27.94%;管理费用由上年同期的8.80亿元增加至9.76亿元,同比增加10.91%。

江瀚指出,险资更青睐稳健的龙头,尤其是多元化比较明显的房企,这意味着相比短期盈利能力,险资更看重投资标的的稳定性。

伴随着规模持续增长,大悦城控股的杠杆也在不断放大。2019年前三季度,大悦城控股总负债由上年同期的766.68亿元增加至1397.30亿元,同比增长82.25%;流动负债由上年同期的422.73亿元增加约近1倍至828.68亿元。

完成业绩目标依赖物业销售

由于大悦城地产的体量较小,很难支撑起大悦城的千亿目标。因此,其业绩目标的实现主要依赖大悦城控股。

2019年上半年,大悦城控股商品房销售及一级土地开发实现销售收入148.85亿元,营收占比为81.40%;投资物业及相关服务实现收入26.64亿元,营收占比为14.58%;酒店经营营收占比为2.37%;物业及其他管理营收占比为1.25%。

可以看出,大悦城控股的主要营收仍然依赖商品房销售,但在楼市下行期间,部分高溢价地块项目的去化率却不容乐观。

Wind数据统计,2016年大悦城控股竞得住宅类项目为4个,除成都金牛区西华街道项目外,其余三个项目均有不小幅度的溢价。其中,浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块的溢价率高达236%。

公开资料显示,大悦城控股竞得的“浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块”项目的规划建筑面积为6.83万平方米,楼面价3.57万元/平米,该项目已于2018年12月25日开盘,楼盘名称为“上海中粮首创禧瑞祥云”,中粮的权益比例为50%,项目预计2020年6月交房。

根据大悦城控股2019年半年报数据显示,该项目的总可售建筑面积为6.58万平方米,上半年签约1.25万平方米,签约金额为5.49亿元,合计4.39万元/平方米的售价,半年销售的去化率仅为19%。

大悦城控股总会计师许汉平在2019年中期业绩会上表示,在规模方面大悦城是两条腿走路,未来港股平台也会加大销售比例,一方面重视写字楼、购物中心、酒店的运营;另一方面会加大销售开发力度,未来会看到量的变化。

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